カテゴリー別アーカイブ: 分譲地・土地の探し方、選び方について

重要事項説明とは?

不動産とは高額の取引となるため、宅地建物取引業者には、「重要事項説明義務」を書面で行うことが宅地建物取引業法で義務付けられています。 複雑なことが多いため、重要事項説明時に一回で理解することはほぼ不可能です。よって、心配な方は事前に重要事項説明書を見せてもらえないか打診する、または、インターネット上にひな形がありますので、どんなことが書かれているのか事前に確認することをお勧めします。 なお、重要事項説明の一般的な内容は以下の通りです。内容はこの限りではありませんので、不明なことは必ず取り扱いの宅地建物取引業者へ確認して下さい。 ①取引態様:自社又は仲介又は販売代理とその手数料 ②登記事項証明書に記載されていること 表題部:登記面積と実測面積に差がある場合どちらで取り扱うか。また差額の取り決め。 甲区:売主と所有者が同じか。違う場合には、その理由と、引渡し時には買主名義の所有権移転登記ができることを記載してもらう。 乙区:抵当権・根抵当権の情報を記載。引渡し時には、抵当権・根抵当権が確実に抹消されることを記載してもらう。 ③法令の制限について 都市計画法の制限(市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域) 用途地域(建物が建てられる制限について) 建ぺい率・容積率(用途地域に基づく建物を建ててよい平面・空間の制限) 高さの制限(北側斜線・道路斜線・隣地斜線・日影規制・高さ規制など) 防火地域・準防火地域(耐火建築物にしなくてはならないかについて) 接道(建築基準法で認められた道路に接している状況について確認) 私道負担(土地に私道が含まれている時などの権利関係・位置・面積) 位置指定道路(宅地開発の際に開発業者が申請し、指定された道路の所有と取り決め) ④飲用水・ガス・電気・排水施設の整備状況 ⑤未完成物件に関する事項 ⑥代金以外に授受される金銭の目的と額 ⑦契約解除(手付け解除・契約違反解除・ローン特約解除・天災や火災による契約解除) ⑧手付金の保全措置(取引業者が倒産した際の手付金の保全)

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専門家が教える上手な土地の探し方とは?

ここではプロが教える上手な土地の探し方を伝授したいと思います。 ①    土地を見る時期は「冬」がいい。 四季の中で、一番日当たりの条件が悪い冬。日当たりの最低ラインがチェックできます。 ②    可能な限り現地へ行こう。できれば、平日・休日両方とも。 その土地周辺の平日の様子がどうなっているか、休みの日はどうか、その雰囲気をチェックすることが重要です。 ③    可能な限り1日に何度も見に行こう。時間帯は「朝」「昼」「晩」。 朝昼晩で、その地域の見せる姿は様変わりしますので、できるだけ多く、様々な時間帯で訪れてみましょう。例えば、朝は出勤・通学の時間チェックや、近隣や目の前の道路がラッシュ時の抜け道になっていないかなど。昼は、近所の様子などをチェックし、夜は静かに眠れるような環境かなどをチェックしてみよう。また各時間帯の日当たりや風通しもチェックしましょう。

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宅地建物取引業者立会いの下、チェックすることとは?

基本的には、前述の「土地を見に行った時のチェック項目」を一緒に確認する作業になりますので、何か疑問に思うことなどがあった場合にはその場で確認すると良いでしょう。 一番重要なのは、希望する住宅が建てられるかどうかを確認することです。例えば、「家族が多いので、部屋数が必要である。よってどうしても3階建ての住宅にしたい」などという希望がある場合には、その旨を伝え、そういった住宅が建築可能な土地か必ず確認しましょう。もし、土地・建物を別々の会社に依頼し、かつ住宅建築業者・住宅設計業者を決めている場合には、その建築業者にもその土地を見てもらうことをお勧めします。

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現地をチェックしたら、次は周辺を散歩しよう

  現地まで行き、その土地を見学し、「じゃあ帰ろうか」ではいけません。必ず車から降りて周辺を散歩してみましょう。歩くことで周辺の環境や、徒歩でしか分からないような周辺にあるものを発見することがあると同時に、その地域の雰囲気を肌で感じることができます。また、偶然近隣に住まわれている方とお話ができれば「この辺はいつ造成したのか」「昔は候補地に何か立っていたのか」「どれぐらいの年齢層の方が住んでいるのか」「住んでいる方たちの雰囲気はどうなのか」「どこで家を建てたのか、またその会社はどんな感じか」とか「自治会等はどうなっているのか」など、ここで暮らしていくことについて様々な情報を聞き出せるかもしれません。

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実際に土地を見に行ったとき、何をチェックすれば良いのでしょうか?

ここまで来ると、実際に現地を見学に行くことになるでしょう。その際には現地まで案内してくれるパターンと、イベントにおける「現地説明会」に参加するというパターンになると思います。 さあ、現地に着きました。目の前には、あなたの住宅の候補地があります。しかし目の前にはいくら見ても「土」しかありません。一体何をチェックすれば良いのでしょうか? (チェック項目) ・  土地の形状(長方形・正方形・変形した土地かなどの土地の形状) ・  日当たり (何月何日何時で日当たりはどうか) ・  風の抜け・吹き具合、風の方向 (何月何日何時天気は00で風向き、強さはどうか) ・  周辺が平坦で無い場合は、土を止めている壁(擁壁)と、盛土(もりど)か切土(きりど)か ・  水道・ガス・電気などの配管があるか(引き込み費用・上下水道費用などがかかるか否か) ・  この土地は前にどう使われていたか?(地中に何かが残っていないか・前に何があったか) ・  電柱のある位置 (敷地内にある場合は、移動させなければならない場合もある) ・  間口は道路と2M以上接しているか (建物が建てられるか) ・  土地の上空(2F~3F辺りの高さ)に電線など通っていないか(建物に引っかかるためそれらを迂回させなければ建物が建てられない場合もある) ・  近隣の環境など(例えば匂いが気になる方であれば、隣に飲食店がないかなど) おおまかには、これぐらいチェックしてみるといいでしょう。尚、不明なことや詳しいことは各取引会社に必ず尋ねてみることをお勧めします。

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近隣の土地なのに坪単価が違うのは何故ですか?

土地価格というのは、様々な条件を加味して決められます。その中で近隣地と坪単価が違う場合は、簡単には以下の要因が考えられます。 ・  日当たりの違い ・  角地かそうでないか ・  建ぺい率・容積率の違い ・  土地の形状 ・  南向きかそうでないか ・  近隣の環境 ・  接道の状況 など その他にも、造成中の要因や、造成後の調査等の要因など、色々なことが考えられます。 どうしても、土地は動かせないものですので、条件の良い土地は周辺より高くなります。しかし、条件が良いということは、他にもそこが良いと思う方もいらっしゃる確率は高まります。よって、このバランスを予算と照らし合わせながら、検討することが重要です。

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次は「どこに住みたいか?」具体的な町名・場所の絞込み

前述の方法である程度のエリアが決まったら、次は具体的なエリアの絞込みとなります。地図を確認しながら、エリアが決まった地域をじっくり見てみましょう。幹線道路がどの辺にあるか、主要な移動先との距離はどうか、大きな施設の有無などを確認しながら、より具体的な希望を書き出して見ましょう。 希望の書き出し方は、例えば、「日当たりが(悪いので)良いところ」「(幹線道路沿いでうるさいので)静かなところ」「(道が狭く車庫入れが大変なので)車が大きいので車庫入れしやすい広い前面道路」「(子供を遊ばせる公園がないので)公園が近いところ」など今住んでいるところでの日常生活で感じる悪いところ(不満)を解消するにはどうすれば良いかを書き出してみると良いでしょう。 そして、ご自分達でそのエリアを見に行き、そのエリアが希望に合致しそうかどうかを実際に肌で感じてみると良いでしょう。できれば、平日・休みのそれぞれ朝・昼・夜・寝ている時間の状況を実際に確認し、日当たりの確認については、冬の日当たりが弱い時期に確認してみると良いでしょう。 そこで感じたことが大体希望する感じに近ければ、ここからは、宅地建物取引業者の仕事になりますので、その希望を専門業者に伝え、土地探しを始めてみましょう。 *  上記は、あくまでも「宅地建物取引業者とまだ接点は持ちたくないが、土地を探してみたい」という方を前提にしております。よって、これらの作業が手間という場合には、宅地建物取引業者の方と相談しながら、見つけてきた物件を一緒に見に行くという方法もありますし、上述の方法が全てではありません。ご自分の性格に合わせて土地探しに取り組んでください。

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土地は「どんなところに住みたいか?」が重要

前述の通り、土地は動かせるものではありません。また、全体予算-建物の予算=残り=土地予算となりがちですが、それらは差し置いて「どんなところに住みたいか?」を考えることが一番重要です。ご家族やご夫婦で希望を書き出してみると良いかもしれません。 例えば「海辺がいい」「海が見えるところ」「静かなところが良い」「自然いっぱいのところが良い」「景色の良い高台が良い」など、どんなところで暮らしたいかを書き出し、次に「子供の通学距離は0分まで」「通勤00分以内」「双方の実家の真ん中あたり」「スーパーは自転車でいける距離」など、住むところから日常移動する先の条件を書き出してみましょう。もし、いっぱい希望が出てきて収拾がつかない場合は、優先順位を振り分け、譲れないもの順に並べましょう。こうすることで、おのずと「大体この辺り」と見当がつき始めることもございます。

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